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重庆首次集中土拍揽金635亿元,融创龙湖均斥近百亿元竞得多宗地

每日经济新闻 2021-04-29 23:34:19

◎品牌房企成为此次重庆集中土拍的大赢家,融创、龙湖竞得多宗地块,中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块,中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。

◎开发商土地储备日益紧张,去化周期较短,拿地意愿较为强烈。尤其是今年22城第一批集中供地,部分开发节奏较快的企业年前便可推售。

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

4月28日-29日,重庆迎来了今年首次集中供地出让,共推出46宗主城区地块,总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍,最终46宗地块全部成交,总成交金额达635.04亿元。

从本次集供地的区域分布来看,北区依然是“供应大户”,共计出让24宗,占比52%。其中,渝北区共计14块土地,计容建筑面积92.54万平方米;两江新区7宗,计容建筑面积163.14万平方米;北碚区蔡家组团3宗,计容建筑面积80.02万平方米。

值得注意的是,品牌房企成为此次重庆集中土拍的大赢家。其中融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块;龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块。此外,中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块,中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。

“抢”地盛宴:六成地块溢价率超40%

重庆本次集中供应的46宗地总成交额达635.04亿元,比起拍总额444亿元高出190.96亿元。除茶园板块3宗地块、中央公园板块、蔡家板块、回兴板块各1宗地块以底价成交外,其余地块均溢价成交,占比达87%。

特别是在土拍首日(4月28日),招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团21026地块,溢价率高达129.98%,楼面价10459元/平方米,这也成为了本次竞拍中溢价率最高的地块。

记者注意到,2020年重庆土拍中溢价最高的也出现在沙坪坝西永组团地块,溢价率为49.06%,由佳兆业竞得。

公开资料显示,此次沙坪坝区西永组团21026地块在竞拍时,共有16家房企展开激烈的争夺。经过多轮举牌后最终被招商蛇口拿下。之所以吸引众多房企竞拍,主要还是由于其地理位置的优势。据悉,沙坪坝是“重庆向西”战略的重要门户,该地块紧邻西部物流园,附近的土主隧道和井口隧道可以连接重庆北区。此外,地块附近规划有轨道交通、学校等配套设施。

《每日经济新闻》记者梳理发现,本次重庆土拍中有30宗地溢价率均超过40%,占比超过60%。除招商蛇口沙坪坝地块溢价率达到129.98%外,保利在中央公园板块、海成在中央公园板块东侧、金科+大唐在港城工业园板块、佳兆业在大学城板块、美的联合金科在西永板块、华宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板块等所获地块溢价均超过70%。而在2020年全年重庆土拍中排名前十的地块,仅有三宗溢价率超过40%。

值得一提的是,本次拍卖楼面价屡屡创出新高。4月29日上午第一场土拍中,融创以14470元/平方米创新高的楼面价拿下中央公园板块82.24亩地。不到20分钟后,海成便以6.2亿元拿下中央公园板块42.51亩地,最高楼面价再次刷新至14583元/平方米;此后该楼面价一再被刷新,直至当天第二场土拍中,保利以25亿元拿下中央公园168亩地,楼面价再次被刷新至15711元/平方米。

记者统计发现,在两天的土拍中,共有25宗地楼面价突破万元,最高楼面价定格在了15711元/平方米。

中指研究院分析认为,此次重庆土拍市场关注度较高,主要受两个方面影响,一方面此次推出地块多为优质地块,中央公园、西永、大学城等板块热度本就较高。另外大杨石组团和观音桥组团地块位于核心成熟区,区位优势显著。随着此批次高价地的逐渐入市,未来将对重庆房价带来一定影响。但各项目集中入市后,市场竞争压力较大,对房企的产品力提出更高的要求。在“房住不炒”的基调下,重庆今年第二三批次的土地推出政策及策略或将调整。

实力比拼:龙湖融创均斥近百亿夺地

土地高溢价成交的背后,是房企在重庆面临土储不足的现实。铭腾机构数据统计显示,截至2020年底,重庆销售排名前十房企几乎均土储告急,住宅去化普遍在2年左右。恒大在重庆的住宅土地储备最多,达到243.93万平方米,但近12个月住宅成交量达到128.44万平方米。照此计算,恒大的土地储备只能支撑其两年的销售。

金科、万科在重庆的住宅土地储备分别为168.03万平方米和158.16万平方米,近12个月住宅成交量分别为149.16万平方米和144.22万平方米,土地储备只能支撑一年的销售。

而融创、龙湖近12个月住宅成交量都超过了土地储备量,其手中的土地几乎撑不过一年。

在龙湖披露的年报数据中,截至2020年末,其在重庆已完工仍未出售的项目有嘉天下、春江天境、千山新屿、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、长滩原麓、两江新宸等9个,建筑面积合计79.8万平方米。

与之对比的是,龙湖2020年在重庆的销售额为264.11亿元,签约面积209万平方米;2019年销售额亦有287.19亿元,签约面积219万平方米。

而在今年3月,龙湖集团召开的2020年度业绩说明会上,龙湖集团首席财务官赵轶表示,2021年全年龙湖的销售目标为3100亿元,增幅15%,预计全年推盘项目271个,全新项目65个。为了实现销售目标,公司准备了4700亿元的可售货源。其中94%的货源集中在一二线城市;从地区来看,长三角和西部占比分别为22%和20%。

金科股份总裁杨程钧在4月7日举行的2020年度业绩说明会上表示,公司及所投资公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元,计划新开工面积约2900万平方米,计划竣工面积2600万平方米,年末在建面积约7100万平方米。

从这两家重庆本地房企年度目标来看,在本次土拍上全力以赴是意料之中。

具体来看,在本次拍卖中,龙湖以96.64亿元夺得九龙半岛、大渡口茄子溪板块、中央公园板块、蔡家板块等5宗地块,合计面积995.54亩;金科及其联合体则拿下三宗地,合计面积为304亩,总金额为36亿元。

中指研究院分析指出,开发商土地储备日益紧张,去化周期较短,拿地意愿本就较为强烈。尤其是第一批集中供地,部分开发节奏较快的企业年前便可推售。另外,此次集中拍地,重点22城推地时间不一,部分房企资金较为充裕,竞拍积极性高。

抱团取暖:多家房企联合拿地成趋势

多家房企联合拿地在本次重庆集中土拍中成为一种趋势。

本次重庆成交的46宗地块中有9宗为联合拿地,其中龙湖所拿的5宗地块中,1宗为联合拿地;而融创则有5宗地位联合拿地,合作对象包括大发、中梁、弘阳和海伦堡;金科所拿的3宗地均为联合联合形式,合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

需要注意的是,此前重庆出台了土拍新规,将开发商付款方式和溢价率挂钩,即土地竞拍的溢价率未达到50%,开发商需要在三个月内付清全部土地款;土地竞拍的溢价率超过50%,开发商需在一个半月内付清全部土地款。

这对开发商的资金实力无疑是不小的考验。尤其在“三道红线”融资新规叠加今年超万亿元到期债的背景下,22城集中供地对房企的拿地策略将产生巨大影响。

值得一提的是,在大型民营房企或者有央企背景的房企在土拍中“分食争抢”时,中小房企拿地的概率也越来越小,或者只能拿一些总价偏低的地块。

如海成5.28亿元竞得的渝北区两路组团21040地块,楼面价10870元/平方米,溢价率29.72%;重庆越嘉房地产开发公司1.3亿元摘得渝北区两路组团21052号地块,楼面价4785.3元/平方米。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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重庆 集中供地 首拍

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